*Por Colliers Argentina
Después de un 2024 marcado por la cautela y un 2025 de reconfiguración, 2026 se perfila como el año de las decisiones inteligentes. En el real estate corporativo de Buenos Aires, los ocupantes —y también los propietarios— ajustan la brújula: ya no alcanza con “estar” en una buena zona o tener metros disponibles. Lo que empieza a pesar más es la ecuación completa: calidad del producto, costos operativos, flexibilidad, experiencia de usuario y, sobre todo, la capacidad de ejecutar cambios sin sorpresas de plazos y presupuesto.
Ese giro se ve con claridad en oficinas premium: la vacancia sigue alta y la absorción aún es irregular, pero los precios se mantienen relativamente estables y aparece oferta futura en desarrollo (proyectos en obra y planificación) que vuelve a poner presión competitiva. En paralelo, industrial & logístico cerró 2025 con demanda en alza y absorciones fuertes, lo que refuerza un escenario donde la disponibilidad real y la especificación técnica vuelven a ser decisivas. El telón de fondo es compartido: el usuario final está más profesionalizado, compara más y negocia mejor.
Oficinas: menos “metros”, más performance
En oficinas premium, el mercado entra a 2026 con señales mixtas. La vacancia cerró Q4 2025 en 13,70% y la absorción neta del trimestre fue negativa (-18.050 m²), con una disponibilidad total que ronda los 271.412 m². Aun con esos niveles de oferta, el asking rent promedio se mantuvo estable (22,38 USD/m²).
El punto de quiebre está en la “calidad percibida” por el ocupante. Las búsquedas priorizan edificios que resuelvan operación y cultura de trabajo al mismo tiempo: confort, tecnología, servicios, accesibilidad y costos previsibles. Por eso, 2026 profundiza la polarización: los activos mejor posicionados sostienen interés, mientras que los edificios secundarios necesitan reposicionarse con incentivos, mejoras y propuestas de valor claras.
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A esto se suma un factor competitivo: vuelve a aparecer oferta futura. Para 2026, se registra un pipeline superior a 100.000 m², concentrado principalmente en Plaza Roma (39.833 m²), Norte GBA (36.549 m²) y Norte CABA (24.095 m²). Esa oferta en camino amplifica una tendencia: el ocupante elige por comparación fina, no por urgencia.
“Las compañías priorizan espacios más flexibles y colaborativos, con foco en bienestar, tecnología y experiencia del usuario. En este escenario, la calidad del producto y su capacidad de adaptarse al nuevo modo de trabajar son determinantes”, señala Juan Manuel Farola, director de Oficinas de Colliers Argentina.
Qué esperar en 2026 (Oficinas):
- Más relevancia del costo total de ocupación (renta + expensas + energía + adecuación).
- Mayor peso de amenities útiles y diseño orientado a productividad.
- Negociación más enfocada en CAPEX, adecuaciones y “entrada rápida”.
Industrial & Logístico: velocidad, especificación y clase A
En industrial & logístico, la historia es distinta: el mercado cerró S2 2025 con una absorción neta de 137.200 m² (muy por encima del semestre anterior). La vacancia se ubicó en 6,88% y el asking rent promedio se ubicó en 7,41 USD/m², con valores diferenciados según cada segmento: 8,40 USD/m² para los de clase A y 6,25 USD/m² los de clase B. El inventario total alcanzó 2,59 millones de m²y el crecimiento se concentró en Norte GBA, que además explica una parte mayoritaria del stock (con 68,6% del inventario) y un perfil dominado por productos clase A (78,8%).
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De cara a 2026, eso se traduce en una dinámica más “operativa”: las compañías valoran soluciones que reduzcan la fricción desde el día uno. El inmueble no se evalúa solo por ubicación, sino por su capacidad de absorber procesos: accesos, altura, docks, playa de maniobra, seguridad, eficiencia y disponibilidad inmediata. Con la demanda en movimiento, se acorta la tolerancia al “proyecto eterno” y ganan las opciones listas para funcionar o con adecuaciones muy claras.
“Después de un 2025 con absorciones en alza, en 2026 la clave va a estar en la disponibilidad real y en la calidad técnica del producto: los ocupantes priorizan soluciones listas para operar y naves que reduzcan fricción operativa desde el día uno”, explica Alejandro Bartra, responsable de Industrias y Logística de Colliers Argentina.
Qué esperar en 2026 (Industrial & Logístico):
- Más decisiones guiadas por tiempo a operación.
- Más exigencia técnica y mayor preferencia por clase A.
- Más foco en corredores consolidados, con Norte GBA como termómetro.
El factor transversal 2026: ejecución sin sorpresas
La gran tendencia que cruza oficinas e industrial & logístico es la ejecución. Aun cuando la ubicación y el precio siguen siendo relevantes, lo que termina inclinando la balanza es la previsibilidad: plazos reales, costos controlables y una implementación que minimice interrupciones. En oficinas, esto aparece en la demanda de layouts adaptables, upgrades tecnológicos, mejoras de confort y mudanzas ordenadas; en industrial, en adecaciones técnicas, puesta a punto y soluciones “listas para operar”.
“En 2026, el diferencial va a estar en la ejecución: proyectos que combinen rapidez de implementación, flexibilidad del diseño y eficiencia operativa. El ocupante premia soluciones que reduzcan incertidumbre de plazos y costos y le permitan poner a funcionar el espacio sin fricciones”, afirma Lucas Vitello, director de SPS / Strategic Project Services de Colliers Argentina.
En síntesis, 2026 se perfila como un año donde el mercado deja de discutir solo “metros y precio” y empieza a discutir “performance y previsibilidad”. Para propietarios, el desafío será transformar activos en propuestas competitivas; para ocupantes, capitalizar el contexto con decisiones más informadas; y para el sector en su conjunto, elevar el estándar de lo que significa un espacio corporativo eficiente.
