El crecimiento sostenido del comercio electrónico y el aumento de las importaciones están generando cambios significativos en la logística argentina, poniendo a prueba la capacidad de la infraestructura existente. Según el último informe de CBRE, estos factores han creado un escenario de oportunidad para el desarrollo de centros logísticos, aunque también plantean importantes desafíos para el sector.
En 2024, Argentina experimentó un aumento del 24% en las ventas online, superando a la mayoría de los países de la región, y se proyecta que entre 2025 y 2027 la expansión podría alcanzar un 163%, según estimaciones de la firma global. Este crecimiento previsto posiciona al país por encima de vecinos como Brasil, México y Chile, donde se esperan incrementos más moderados.
El movimiento de importaciones vía courier internacional refleja una tendencia aún más marcada: entre julio de 2024 y julio de 2025, los envíos crecieron un 388%, y solo en los primeros cuatro meses de 2025 ya se había superado en un 116% el total del año anterior. Estos datos confirman que la presión sobre la logística urbana y suburbana continuará intensificándose en los próximos años.
En este contexto surge una preocupación central: la capacidad actual de los centros de distribución en Buenos Aires parece insuficiente para absorber la creciente demanda. Con un pipeline de nuevos desarrollos en mínimos históricos, el déficit de oferta disponible se perfila como un obstáculo estructural que podría limitar el desarrollo del sector.
Período de transición
Santiago Diz, Senior Sales Brokerage Industrial de CBRE, advirtió que “el mercado de centros logísticos está en un momento de transición. Existe una gran oportunidad de sumar más metros cuadrados para abastecer la demanda futura, pero el contexto económico y los altos costos de construcción convierten esta oportunidad en un verdadero desafío”.
Al cierre del segundo trimestre de 2025, el inventario de naves logísticas prime apenas creció un 2,8% con respecto al trimestre anterior, lo que refleja la dificultad de expandir la oferta en un entorno económico complejo.
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Karina Longo, Research Manager de CBRE, precisó que “el inventario de Buenos Aires es un 240% más pequeño que el promedio de las grandes ciudades de LATAM, que se sitúa en 9,2 millones. Es decir, nos falta un inventario equivalente al de Santiago de Chile para acercarnos al promedio de la región”.
La financiación de proyectos es otro factor que ralentiza la expansión. Según Diz, “la diferencia con el resto de la región es que en Argentina son pocos los casos en que los desarrolladores se financian con créditos: la mayoría de los proyectos son impulsados con recursos propios, por eso crecemos más lento que otros países”.
A pesar de estas dificultades, los desarrolladores mantienen planes de crecimiento. Adolfo Curi, CEO de Grupo Posadas, indicó que “como desarrolladores debemos enfocarnos en generar valor a través de la tierra, identificando oportunidades y maximizando su rentabilidad, especialmente en ejes menos consolidados donde los cambios normativos pueden abrir nuevos mercados. A pesar del contexto desafiante, seguimos apostando. El año que viene tenemos proyectada la construcción de 100.000 m² de depósitos en Quilmes y, a futuro, un centro de 300.000 m² en Merlo”.
El indicador de absorción neta, que mide la demanda real del mercado, sigue mostrando resultados bajos. En 2024, alcanzó apenas 77.000 m², mientras que en el primer semestre de 2025 ya se superó esa cifra, llegando a 84.500 m². Pese a este incremento, la absorción sigue muy por debajo del promedio de 414.000 m² registrado en otras ciudades de la región, lo que confirma que la demanda enfrenta dificultades por la limitada disponibilidad de superficies adecuadas.
Nicolás Cox, presidente de CBRE Argentina y Chile, concluyó que “existen dos desafíos clave a largo plazo: mejorar la infraestructura y contar con energía disponible a un costo razonable. Sin embargo, en cuanto a calidad de construcción, Argentina está muy bien posicionada. Nuestros centros logísticos no tienen nada que envidiarle a los de Chile o Uruguay. Lo complejo es desarrollar proyectos que deban amortizarse en 10 o 12 años de alquiler, en un contexto de tanta volatilidad económica”.
