Hasta el año 2015, el submercado conformado por el “Triángulo de San Eduardo”, ubicado en la bifurcación de las Rutas 8 y 9, concentraba el 55% del stock logístico premium, mientras que la Zona Sur representaba un 23%. Al cierre del último semestre del 2019, el stock del triángulo descendió al 45% y Zona Sur ascendió al 32%, debido a las grandes inversiones lanzadas al mercado, como la de Plaza Logística Mercado, un predio destinado a Mercado Libre para hacer operaciones de e-commerce. A su vez hay desarrolladores que tienen en proyectos que van lanzando en etapas, a medida que logran ocupar los m2.
Dentro de los principales factores de la Zona Sur, se destaca la proximidad a la Ciudad de Buenos Aires de cara a las operaciones de e-commerce. La cercanía permite ubicar centros logísticos XXL (mayores a 30.000 m2) en lo que se puede denominar “última milla”, garantizando mejores tiempos de entrega. Por otra parte, hay otros dos factores a destacar: la cercanía al Puerto de Buenos Aires y al Aeropuerto de Ezeiza, dos puntos clave para el recibimiento de cargas.
Por último, la consolidación de la Ruta 6 y el Paseo del Bajo, son dos obras que agilizaron el tránsito e hicieron mirar al sector Sur con mayor interés, sumado a la disponibilidad de tierras.
Vacancia y precio
Lucas Desalvo, Gerente de Market Research de Cushman & Wakefield comenta que “en el mercado logístico, en términos generales se observa una tasa de vacancia del 16,7%, un 26,4% superior respecto al primer semestre de 2019. Esto se debe en parte por la entrega de proyectos que aún no han sido alquilados en su totalidad. A su vez se suman nuevas disponibilidades al mercado, producto de la retracción en la demanda de consumo, situación que conlleva una menor necesidad de almacenaje”.
Un dato importante que refleja el informe es que, dentro de la oferta relevada, el 27% se compone por naves de 20.000 a 30.000 m2 y el 73% posee superficies menores a 20.000 m2. Esta situación deja a un mercado no preparado para recibir demandas mayores a 30.000 m2, las cuales deben ser canalizadas con la opción de construcción bajo contratos “built to suit”.
Con respecto a los valores de alquiler, siguen sin poder recuperarse. El promedio ponderado en Zona norte descendió un 10% llegando a 5,6 u$s/m2. Zona Oeste descendió 4% llegando a u$s 4,5/m2 y Zona Sur cerró en u$s 5,6/m2, lo que representa un descenso del 2%. Un factor para tener en cuenta en los próximos meses es la evolución en la cotización del dólar, ya que es un componente de actualización en la mayoría de los contratos pesificados y que, ante la estabilidad de la moneda en los últimos meses, puede comenzar un proceso de mayor depreciación en los valores locativos.
Santiago Isern, Broker Senior del área Industrial de Cushman & Wakefield, destaca que “dentro de los proyectos más representativos, se inició la obra del Centro de Distribución Malvinas Argentinas con 31.000 m2 dentro de la zona del Triángulo de San Eduardo; y por otro lado, comenzaron los movimientos de tierra para 70.000 m2 en el Centro Logístico 3 de Febrero que entrarían al mercado a fines de 2020 y los cuales comenzarán a dar importancia al submercado Oeste”
Por último, el informe revela que las obras en curso totalizan 238.590 m2, estando el 53% en Zona Norte, 18% en Zona Sur y el 29% en Zona Oeste. La superficie en proyecto es de 781.977 m2 a la espera que la economía estabilice para poder avanzar con las inversiones.
