El cierre de 2025 dejó un mercado industrial del Área Metropolitana de Buenos Aires con señales claras de recuperación en la demanda y un nivel de disponibilidad que volvió a ajustarse, en un contexto que resulta especialmente relevante para los actores de la logística y la distribución.
Los datos consolidados del último trimestre del reporte realizado por Newmark Argentina, muestran que la absorción neta acumulada alcanzó los 134.700 metros cuadrados en el año, lo que implicó un salto interanual del 467%, mientras que la vacancia descendió hasta 2,3% (en 2024 cerró en 9,3%), uno de los registros más bajos de la última década. Este comportamiento reconfiguró el equilibrio entre oferta y demanda y comenzó a incidir de manera directa en las decisiones operativas de empresas vinculadas al movimiento de mercaderías.
Desde el punto de vista cuantitativo, la recuperación de la actividad se reflejó también en la absorción bruta anual, que totalizó 421.621 metros cuadrados. El incremento interanual estuvo acompañado por una mayor concentración geográfica, con predominio de los corredores del norte y del oeste del AMBA. Estas zonas continúan siendo elegidas por operadores logísticos y empresas industriales por su conectividad vial, cercanía a nodos portuarios y mejor acceso a infraestructura de gran escala, factores que pesan cada vez más en un escenario de costos operativos en revisión.
La reducción de la vacancia no respondió únicamente al repunte de la demanda. Durante 2025, la incorporación efectiva de nuevo stock fue limitada. Si bien la superficie en construcción creció y superó los 270.000 metros cuadrados hacia el final del año, las entregas efectivas cayeron en comparación con el período previo. Esta combinación generó una compresión de la disponibilidad, especialmente en activos de calidad AAA ubicados en corredores consolidados, lo que empezó a introducir tensiones de corto plazo para compañías que buscan relocalizar o ampliar capacidad logística.
Precios y zonas a tener en cuenta
En términos de precios, el valor promedio de renta pedida se ubicó en torno a los 7,5 dólares por metro cuadrado mensua, un 5,1% por debajo del promedio del año anterior. El ajuste interanual fue moderado y no mostró movimientos bruscos, en parte favorecido por un entorno macroeconómico más previsible. La estabilidad cambiaria tuvo un rol clave en este proceso: el esquema de flotación administrada permitió reducir la brecha entre el tipo de cambio oficial y los financieros, un aspecto que incidió directamente en contratos de alquiler y en la planificación de costos logísticos de mediano plazo.
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El comportamiento por zonas mostró diferencias relevantes. La Zona Norte concentró la mayor parte de la absorción, impulsada por operaciones en subcorredores como Pilar, Escobar y el eje Campana–Zárate, donde la cercanía a rutas nacionales y al sistema portuario sigue siendo determinante.
La Zona Oeste mantuvo un desempeño sostenido, mientras que la Zona Sur incrementó gradualmente su participación, posicionándose como una alternativa competitiva para estrategias orientadas a la eficiencia de costos y a una logística menos dependiente de ubicaciones premium.
El contexto macro acompañó este proceso de recomposición. Según datos oficiales, la inflación interanual cerró noviembre en 31,4%, con una tendencia descendente sostenida, mientras que la balanza comercial acumuló un superávit superior a los 9.300 millones de dólares en los primeros once meses del año. En palabras del INDEC, el saldo positivo del comercio exterior se explicó por “un crecimiento interanual de las exportaciones del 9,5%, aunque con un aumento más marcado de las importaciones”, un dato que refleja mayor nivel de actividad y demanda de insumos.
Para el sector logístico, estos indicadores se tradujeron en un mercado más activo pero selectivo. Durante el último trimestre no se registraron operaciones individuales de gran escala, sino una dinámica fragmentada de tomas y devoluciones de superficie, con foco en depósitos modernos y flexibles. La preferencia por activos bien localizados y con estándares operativos elevados dejó en segundo plano a inmuebles obsoletos o con limitaciones de accesibilidad, reforzando una segmentación más marcada del mercado.
De cara a 2026, la combinación de baja vacancia, crecimiento de la demanda y un pipeline de obras que avanza más lento que las necesidades operativas plantea un escenario de atención para empresas de logística, transporte y distribución. Si el ritmo de absorción se mantiene, la disponibilidad en los corredores más demandados podría agotarse rápidamente, obligando a explorar nuevas localizaciones o a anticipar decisiones de inversión. En ese marco, el balance de 2025 marca algo más que una recuperación estadística: señala un cambio en la forma en que se define y se gestiona la disponibilidad de infraestructura logística en el principal mercado del país.
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