El mercado de inmuebles industriales y logísticos Clase A del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) cerró el segundo trimestre de 2026 con más oferta disponible y una demanda que, pese al ingreso de nuevos metros cuadrados, se mantuvo activa. Según el informe MarketBeat de Cushman & Wakefield, la vacancia alcanzó el 10,1%, el nivel más alto desde comienzos de 2019, mientras que el stock total llegó a 3,49 millones de m².
El cambio se explica principalmente por la incorporación de 122.000 m² durante el trimestre: 64.000 m² en Ruta 8, en Pilar, y otros 58.000 m² en Zona Oeste. La llegada de esta superficie modificó el escenario que había caracterizado al mercado durante los últimos años, cuando la disponibilidad se había mantenido por debajo del 5%. Ahora, las empresas cuentan con más alternativas para elegir depósitos y los propietarios enfrentan condiciones de negociación más diversas según la ubicación y las características de cada activo.
El e-commerce sostiene la demanda
A pesar del aumento de la oferta, la absorción neta del trimestre fue positiva y alcanzó los 9.650 m². El principal movimiento se registró en Zona Oeste, donde una empresa de e-commerce ocupó aproximadamente 58.000 m². En total, las empresas tomaron 98.166 m² durante el período, frente a 88.516 m² que fueron liberados.
Zona Oeste concentró así la mayor absorción trimestral, con 60.785 m², mientras que Ruta 8, en Pilar, también terminó con saldo positivo. El comportamiento confirma el peso que mantiene el comercio electrónico como generador de demanda de superficie logística, en un mercado donde la localización de los centros de distribución continúa siendo un factor relevante para responder a los tiempos de entrega y a la distribución urbana.
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En materia de precios, el alquiler pedido promedio se mantuvo en u$s7,1 por m² mensuales. Sin embargo, Cushman & Wakefield advierte que los valores efectivamente convalidados en las operaciones muestran una tendencia descendente, asociada al incremento de la disponibilidad. La diferencia entre el precio solicitado y el finalmente acordado refleja un escenario con mayor margen para negociar y pone fin a un ciclo de aproximadamente cinco años con niveles de vacancia inferiores al 5%.
La situación tampoco es homogénea entre los distintos corredores. Ruta 8 presenta una vacancia de 28,4%, mientras que Zona Norte registra 13,1% y Zona Oeste 9,7%. En el extremo opuesto, Zona Sur mantiene una disponibilidad mucho más limitada, con una vacancia de 3,2%. Dentro de los corredores del norte, el Triángulo de San Eduardo tiene una vacancia de 8,3%, mientras que Ruta 9, que comprende Escobar, Campana y Zárate, alcanza el 8%.
La oferta futura, por ahora, no anticipa una nueva ola de construcciones especulativas. El informe identifica 163.300 m² en construcción y otros 37.000 m² en proyecto, pero 100.000 m² de los desarrollos en marcha corresponden al e-commerce y se concentran en Zona Norte y Zona Sur. Además, la mayor parte de los proyectos responde a esquemas built to suit, es decir, desarrollos realizados a medida para un usuario determinado.
El escenario para los próximos meses dependerá entonces de la capacidad de la demanda para absorber los metros cuadrados que ya ingresaron al mercado. Cushman & Wakefield señala que energía, minería, agro e importaciones muestran señales favorables, aunque su impacto sobre la ocupación de espacios industriales del AMBA todavía es acotado. En ese contexto, el e-commerce aparece como uno de los principales motores de la demanda, mientras que los espacios existentes que puedan regresar al mercado mediante liberaciones o subalquileres podrían sumar presión sobre la disponibilidad.
