Por Viviana Rinaldi.
Cayó 1,7 puntos porcentuales la vacancia, por el incremento de superficies alquiladas en Zona Norte del Gran Buenos Aires. Y se suman nuevos proyectos para sumar más metros cuadrados.
Un 2021 más aciago todavía que el año pasado trae, sin embargo, una buena noticia. El mercado de centros logísticos comienza a mostrar signos de recuperación. Quiebra, de esta manera, una tendencia que llevaba ya dos años.
De hecho, la tasa de vacancia mostró un descenso de 18,3 a 16,6 por ciento en el primer trimestre de 2021, según indica el informe “Panorama de inmuebles logísticos” del primer trimestre, elaborado por Cushman & Wakefield. Sobre todo, como consecuencia de las superficies alquiladas en el Triángulo de San Eduardo y la Ruta 8.
En términos generales, no obstante, el sector continúa atravesado por el escenario de pandemia. Si bien la apertura de comercios dio lugar a una mayor tracción del consumo en el último verano, el incremento de casos de COVID-19 y la implementación de restricciones en la circulación y los horarios comerciales, para mitigar su impacto, puso en alerta al segmento.
En ese sentido, la absorción neta volvió a ser positiva por segundo trimestre consecutivo, con 39.425 metros cuadrados, mientras que la superficie en construcción es actualmente de 154.228 metros cuadrados.
Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de la empresa, destacó al respecto que, “para el próximo trimestre, se espera la finalización de 60.228 metros cuadrados, de los cuales el 80 por ciento entrará prealquilado, sumando absorción positiva al mercado y conteniendo la tasa de vacancia. A su vez, el 61 por ciento de la superficie restante en construcción debería entrar para el último trimestre del año, agotando la superficie en obra”.
El informe de Cushman & Wakefield sostiene que los precios de alquileres pedidos se mantienen relativamente estables respecto del trimestre anterior, en el orden de los 5,2 dólares por cada metro cuadrado. Eso sí, con una apreciación en pesos del 6,1 por ciento, como consecuencia de la devaluación.
El alquiler más apreciado, en ese sentido, sigue estando en la última milla y en el segmento de entre 15 y 30 kilómetros, con un promedio de 6 dólares por metro cuadrado. En tanto, el 65 por ciento de la superficie en construcción se encuentra en la franja de 30 a 45 kilómetros, mientras que la baja de la vacancia más significativa, con 3,3 puntos porcentuales, se registró en el radio mayor a 45 kilómetros.
Ello representa una oportunidad para las operaciones de e-commerce, de acuerdo con el reporte. “El tramo de última milla continúa mostrándose como el sector más atractivo para invertir, con una vacancia de 11,7 por ciento, la más baja del mercado, y con el precio de alquiler pedido dentro de lo más elevado”, observa Santiago Isern, broker senior industrial de la firma.
“Pese a estos indicadores, en la actualidad, no presenta superficie en construcción, siendo un llamado de atención para los desarrolladores del negocio, que busquen posicionarse de cara a los próximos años. A su vez, para las empresas que están buscando ampliar sus operaciones o mudarse, es un muy buen momento, dados los precios y las condiciones favorables para negociar los contratos”, completa.
200.000 metros cuadrados
Uno de los proyectos que en ejecución más importante es el de Norlog, ubicado en Benavídez, Tigre, provincia de Buenos Aires, que continúa con el proceso de venta de tierra y construcción de depósitos con el sistema de llave en mano.
“Estamos avanzando con la infraestructura de la etapa 3, sumando aproximadamente 200.000 metros cuadrados de tierra para diferentes proyectos en la Plataforma Logística Industrial Norlog. Ya en ejecución hay inversiones totales por unos 20 millones de dólares para 2021, lo que en lo inmediato supondrá 74.000 metros cuadrados nuevos de naves y productos para uso o renta”, explica precisamente Eduardo Munitz, gerente comercial de Andreani Desarrollos Inmobiliarios.
“La infraestructura de la tercera etapa estará finalizada para el tercer trimestre de 2021, y el resto de las obras se irán completando en diferentes fases, desde septiembre de este año hasta marzo del 2022. Esto incluye nuevas obras con naves para clientes corporativos como el Grupo Rumbo, Logística Floresta e Iquisa, los dos parques Arbox, con unidades de 272 metros cuadrados para microempresas, y Duorum con naves de 450 a 1.500 metros cuadrados para pymes, y obras de ampliación de la planta de cross-dock y del taller de mantenimiento del Grupo Logístico Andreani”, detalla.
A juicio del ejecutivo, toda esta actividad se explica a raíz del crecimiento exponencial del comercio digital. “Para adaptarse a esta realidad, que supone también un consumidor más exigente, las empresas tendrán que invertir en más y mejor infraestructura, innovación tecnológica y talento humano. Y en Andreani estamos generando las condiciones para que cualquier compañía, sea grande, pyme o microempresa, tenga un espacio logístico en el que apalancar su negocio. Por otra parte, estos parques logísticos también pueden ser útiles para inversores que quieren diversificar su cartera en actividades productivas que dejen una renta”, completa.
Los otros proyectos en danza
Plaza Logística, por ejemplo, informó que tiene proyectado iniciar obras por más de 100.000 metros cuadrados adicionales a los 410.000 con los que ya cuenta en seis parques logísticos Clase A de la provincia de Buenos Aires, cuyos usuarios incluyen a MercadoLibre, SC Johnson, Bridgestone y Kimberly-Clark. “Particularmente las inversiones que venimos haciendo en el último tiempo están destinadas a la logística del e-commerce, un sector que crece como nunca”, sostiene Eduardo Bastitta, CEO de la empresa.
Hormetal, a su turno, también dispone de 100.000 metros cuadrados de naves Premium AAA en construcción, en diferentes zonas del Gran Buenos Aires. Los plazos de entrega van el rango de fines de 2021 y principios de 2022. Desde la firma aseguran que la situación es mejor de lo esperada para una pandemia, ya que la actividad logística se vio notablemente incrementada por la situación de encierro de la población y, además, se están cambiando pesos por activos dolarizados.
El Grupo Posadas, en tanto, está construyendo un nuevo centro logístico AAA de 70.000 metros cuadrados cubiertos, ubicado sobre el Camino del Buen Ayre km 10, en el partido bonaerense de 3 de Febrero. La inversión prevista ronda los 4.500 millones de pesos.
“Nuestra empresa decidió realizar esta inversión hace unos años. Creemos que el mercado tiene mucho potencial de crecimiento, independientemente de los vaivenes económicos del país. Hoy, el mercado presenta una vacancia importante, que se irá absorbiendo en los próximos años, hasta llegar a valores acordes con la región. El cambio en los hábitos de consumo acelera este proceso”, subraya Adolfo Curi, director de la empresa, que prevé finalizar el proyecto en octubre próximo.
La lista de emprendimientos más importantes se completa con las construcciones de Zonna Uno en su predio de Munro; de Good Park, en Garín, y del Parque Industrial Escobar, que continúa con el proceso de venta de tierra y construcción de depósitos con el sistema de llave en mano.
Chile, con casi plena ocupación
El país trasandino presenta una vacancia general de 4,2 por ciento en sus centros logísticos, que apenas se eleva a 6 por ciento en los de clase B, según el informe de Cushman & Wakefield. Como puede advertirse, más de 12 puntos porcentuales por debajo de la que muestra la Argentina.
En ese sentido, hay seis nuevos proyectos en construcción, correspondientes a las firmas Campos de Chile, Megacentro, Bodenr Flexcenter, Bodegas Fac y Centro de Negocio Valle Grande, por un total apenas superior a los 300.000 metros cuadrados, a completarse en el cuarto trimestre. Las inversiones suman 133.500.000 dólares.
“La demanda por superficies industriales está en auge principalmente gracias al e-commerce. Para los usuarios logísticos mayoristas y comercios B2B de más de 10.000 metros cuadrados, no hay más opción que construir a medida. Por ello, gran parte de las nuevas áreas en construcción son hechas a pedido de grupos como Rosen y MercadoLibre”, indica Mathieu Méot, broker industrial & logistics de la empresa.
Nota publicada en RevistA Énfasis Sudamérica edición julio 2021. Ingresá aqui.
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