En primer lugar, Alejandro Badino analizó los movimientos de oferta, demanda y precios de los centros logísticos, correspondientes al primer semestre del 2019. En materia de oferta, explicó que, con el ingreso de 161.184 metros cuadrados, el inventario se incrementó en un 9,68%, totalizando un stock de 1.825.832 metros cuadrados rentables. Las nuevas superficies del mercado se encuentran distribuidas en Zona Norte (75,2%) y Zona Oeste (24,8%) del Gran Buenos Aires. De esta manera, la Zona Sur disminuyó su porción aportada al stock en 2 puntos porcentuales con respecto al cierre del 2018. Al finalizar el semestre se registraron 231.230 metros cuadrados disponibles para alquiler, resultando en una tasa de vacancia del 12,66%.
Con relación a los precios, añadió que el asking rent promedio es de 5,85 dólares por metro cuadrado, valor que sufrió un leve descenso de 11 centavos, o 1,88%, con respecto a la etapa anterior, continuando así con una ininterrumpida caída de los costos de renta iniciada a principios de 2018, momento en el cual el precio promedio se ubicaba en 7,60 dólares por metro cuadrado. La merma en los valores de alquiler del mercado se vio reflejada en todos sus sectores, aunque en distinta medida. La Zona Oeste manifestó la menor variación (7,12%), finalizando el semestre con un promedio de 3 dólares por metros cuadrados, y mostrando una brecha de precios prácticamente nula.
Al analizar la demanda, el ejecutivo observó que el mercado finalizó el primer semestre con una absorción neta positiva de 71.741 metros cuadrados, conformada por dos escenarios completamente diferentes. En los centros logísticos categoría A se registró una ocupación neta de 64.143 metros cuadrados, influida principalmente por la incorporación al inventario de 66.000 metros cuadrados ya rentados. Por su parte, los inmuebles B registraron una absorción neta de tan sólo 7,598 metros cuadrados.
Para completar sus proyecciones, indicó que el mercado de centros logísticos se encuentra en una etapa caracterizada por un constante crecimiento. De hecho, actualmente se encuentran en estado de construcción poco menos de 396.000 metros cuadrados, de los cuales el 18,50% ingresaría al mercado ya ocupado. Hacia fines de este año se espera la finalización del 49% de las superficies en obra, lo que introduciría 194.000 metros cuadrados al inventario total, representando un crecimiento del 19,53% interanual. El 76,5% de los inmuebles en construcción se ubican repartidos en el sur y norte del Gran Buenos Aires, lo que continuará agudizando la concentración de los espacios. Un 12,6% se encuentra en la Zona Oeste, mientras que el restante 10,9% corresponde a un desarrollo dentro de la ciudad de Buenos Aires. Al crecimiento del inventario ya mencionado se suman más de 300.000 metros cuadrados en estado de proyecto, pensados para ubicarse en el corredor norte de la provincia de Buenos Aires.
Luego fue el turno de Carlos Santa Cruz, quién se refirió a los actores que participan en la cadena logística a la hora de construir naves a medida: el operador logístico, el desarrollador, el usuario, el proyectista, el contratista y el inversor. Expresó que la construcción de naves “built to suit” para el desarrollador logístico es una extensión del servicio. Exige un esfuerzo de integración y coordinación de múltiples aspectos en distintas dimensiones: legal, constructiva y operativa. Requiere gerenciamiento estratégico, flexibilidad total y entender al cliente. También resaltó que, desde el punto de vista logístico, el cliente es el que usa el servicio, mientras que, desde el punto de vista del negocio. el cliente es el inversor.
En ese sentido, aseguró que Norlog está diseñada como una plataforma logística destinada al movimiento y almacenamiento de mercaderías y la radicación de industrias livianas, con una infraestructura de base y tecnológica de primer nivel internacional para que las empresas compitan eficientemente en mercados cada vez más exigentes, operando en un entorno seguro y adecuado a sus necesidades. Algunas de las empresas que compraron lotes o ya están instaladas son Claro, L’Oréal y Multipoint.
Por último, Gabriel Gil se explayó sobre las nuevas tecnologías en almacenamiento y crossdocking. Aseguró que combinar las tecnologías de la industria 4.0, usando la inteligencia artificial combinada con IOT, blockchain, automatización y realidad aumentada, permite crear un plan integrado, posibilitando la ejecución precisa de una supply chain inteligente.
En cuanto al uso de drones aseveró que los implementan para el control de inventarios, con una solución propia que agiliza los procesos. Además, explicó que innovan en el uso de realidad aumentada a partir de una implementación para lectura de bultos que informa al operador el destino final y el transportista asignado para su distribución, posicionando además el lugar de almacenamiento provisorio para su traslado. También explicó el desarrollo de su uso en los procesos de picking para la lectura de los códigos de trazabilidad y la validación en el armado de las órdenes a despachar.
Para finalizar el encuentro, los más de cien asistentes recorrieron las instalaciones de Andreani donde pudieron observar un clasificador automático para e-commerce que se comunica el software de gestión de transporte. Dicho clasificador automático, también conocido como sorter, cuenta con una cinta transportadora elevada y una especie de toboganes hacia cada una de las bocas de carga.
Redacción Énfasis Logística
