Argentina enfrenta una marcada desventaja en términos de infraestructura logística respecto de los principales mercados de la región. Según un relevamiento de CBRE, el país cuenta con 2,63 millones de metros cuadrados de centros logísticos clase A, un volumen 65% inferior al de economías como Brasil, que supera los 17 millones, o México, que solo en la Ciudad de México dispone de 9,4 millones.
Aunque el stock creció un 15% interanual —desde 2,2 millones de m² en 2023—, la diferencia con el resto de América Latina sigue siendo considerable. Durante el primer trimestre de 2024, la vacancia se ubicó en 6,7%, con una disponibilidad total de 140.200 metros cuadrados. Estos niveles son similares a los observados en Santiago de Chile y, en algunos casos, comparables a mínimos históricos de Ciudad de México.
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La expansión de la oferta en Argentina se ve limitada principalmente por la falta de financiamiento para nuevos desarrollos. Mientras Brasil creció un 25% en el mismo período, la evolución local ha sido más lenta. “La expansión de la oferta se ha visto ralentizada significativamente”, señala el informe de CBRE, advirtiendo que esta situación podría convertirse en un cuello de botella frente a la recuperación económica y el aumento del volumen importado.
Ante la escasez de depósitos con estándares internacionales, algunas empresas optan por contratos “Built to Suit” como única vía para acceder a instalaciones acordes a sus operaciones. Sin embargo, esta modalidad requiere inversiones a medida y compromisos de largo plazo, lo que limita su adopción a grandes compañías con planes estables. La baja disponibilidad y el escaso ritmo de desarrollo dificultan que Argentina pueda responder con agilidad a la creciente demanda logística, en un contexto regional donde la infraestructura avanza a un ritmo más dinámico.
El modelo Built to Suit
El modelo Built to Suit consiste en que un desarrollador inmobiliario construye un depósito adaptado a las necesidades específicas de una empresa, tras la firma de un contrato previo. Este proceso comienza con una definición precisa de requerimientos, como altura del techo, capacidad de almacenamiento, automatización o refrigeración, y culmina en la construcción de un espacio totalmente a medida .
Los depósitos BTS permiten a las empresas acceder a instalaciones optimizadas sin tener que realizar reformas costosas post-construcción. Además, suelen incluir tecnología avanzada (rackings automáticos, sistema de picking robotizado) y ubicaciones estratégicas, lo que mejora eficiencia operativa y reduce costos a largo plazo . Los contratos suelen extenderse entre 10 y 20 años, garantizando estabilidad para ambas partes: el desarrollador asegura inquilinos a largo plazo y el ocupante obtiene un espacio listo para operar.
Frente a la escasez de oferta especulativa en Argentina, el BTS surge como una opción casi única para acceder a depósitos de calidad internacional, aunque con barreras significativas: altos costos de construcción, plazos extendidos y sólo viable para grandes empresas con previsiones firmes
