El mercado industrial y logístico del Área Metropolitana de Buenos Aires atraviesa una etapa de redefinición, impulsada por cambios en el contexto macroeconómico y en las estrategias productivas. La apertura comercial y la reconfiguración de las cadenas de valor comenzaron a modificar la dinámica del sector, generando un escenario de transición en el que conviven ajustes de corto plazo con señales de transformación estructural.
Durante el primer trimestre de 2026, los principales indicadores reflejaron este proceso. El stock total de centros logísticos premium alcanzó los 2.927.590 m², mientras que la superficie disponible se ubicó en 275.882 m². Como resultado, la tasa de vacancia escaló al 9,4%, en un contexto donde la liberación de espacios superó a la incorporación de nuevos metros.
La absorción neta fue uno de los datos más relevantes del período, con un registro negativo de 34.095 m². Este indicador da cuenta de una mayor devolución de superficies por parte de las empresas, en línea con procesos de consolidación operativa, reducción de inventarios y búsqueda de mayor eficiencia. Más que un freno en la demanda, el dato refleja un reordenamiento del uso del espacio logístico.
En paralelo, los valores de renta comenzaron a ajustarse luego de varios trimestres de subas sostenidas. El promedio se ubicó en 7,1 USD/m²/mes, evidenciando una moderación en un mercado donde la mayor disponibilidad y una demanda más cauta limitan la posibilidad de trasladar costos a precios. Este movimiento marca un cambio de tendencia respecto a la etapa previa, caracterizada por la escasez de oferta.
Dispersión en los submercados
A nivel territorial, la distribución de la vacancia muestra diferencias marcadas entre submercados. El Triángulo San Eduardo (TSE) concentra el 36,18% de la superficie disponible, consolidándose como el principal polo de oferta. Le siguen el corredor de la Ruta Nacional 9, con el 21,48%, y la Zona Sur, que reúne el 18,58% del total.
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Otros submercados presentan dinámicas particulares. En Fátima–Pilar, la vacancia responde en gran medida a la disponibilidad puntual de tres activos relevantes, mientras que el corredor Camino del Buen Ayre mantiene niveles más bajos, sostenidos por una demanda relativamente estable y activos de calidad. En contraste, la Ciudad de Buenos Aires continúa con una disponibilidad prácticamente nula, lo que la posiciona como el mercado más restringido.
Esta escasez en áreas urbanas tiene su correlato en los valores de renta. CABA lidera con 14,52 USD/m²/mes, muy por encima del resto de los submercados. Detrás se ubican el TSE, con 8,27 USD/m²/mes, y el corredor Camino del Buen Ayre, con 7,5 USD/m²/mes. La cercanía a los centros de consumo y la necesidad de reducir tiempos de entrega explican esta brecha.
Oferta y demanda
En términos de demanda, el trimestre mostró un comportamiento moderado, sin operaciones de gran escala que compensaran la superficie liberada. La desaceleración del consumo y un entorno de precios más estable llevaron a las empresas a priorizar la eficiencia logística, condicionando las decisiones de expansión o relocalización.
Sin embargo, algunos segmentos mantienen dinamismo. La logística vinculada al comercio electrónico y a la última milla continúa impulsando la demanda de espacios cercanos a zonas urbanas, con alta rotación y foco en la velocidad de distribución. Esta tendencia refuerza la presión sobre submercados con baja disponibilidad estructural, especialmente dentro de la ciudad.
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En cuanto a la oferta futura, el crecimiento del inventario se mantiene acotado. Durante el trimestre se incorporaron apenas 18.000 m², en su mayoría bajo la modalidad “built to suit”, lo que refleja la cautela de los desarrolladores frente a un escenario de incertidumbre. La superficie proyectada también es limitada en relación con el tamaño del mercado.
De cara al corto plazo, el sector parece orientado a absorber el stock disponible y a redefinir su equilibrio interno. No obstante, la baja incorporación de nuevos desarrollos podría generar, una vez superada la actual etapa de ajuste, nuevas tensiones de oferta en determinados corredores. En ese marco, el mercado logístico de Buenos Aires se encamina hacia una nueva fase, donde la eficiencia, la ubicación estratégica y la adaptación al cambio productivo serán factores decisivos.
Lucas Facundo Martínez
