Después de varios años marcados por la volatilidad económica, el mercado inmobiliario industrial argentino comienza a mostrar una dinámica diferente. La desaceleración de la inflación, una mayor estabilidad cambiaria y la recuperación gradual de la actividad económica cambiaron el escenario para empresas e inversores. En ese contexto, el crecimiento ya no pasa por ocupar más superficie a cualquier costo, sino por elegir mejor dónde instalarse.
El último relevamiento de Newmark Argentina refleja ese cambio de comportamiento. Durante el segundo trimestre de 2026 la absorción neta del mercado industrial fue negativa en 14.343 metros cuadrados, producto principalmente de la liberación de espacios en la Zona Sur y en algunos corredores de la Zona Norte, como Escobar-Campana-Zárate y el Triángulo San Eduardo.
La consultora sostiene que ni se trata de un simple retroceso de la demanda, sino que las empresas mantienen una estrategia de expansión selectiva, impulsada por un contexto macroeconómico más previsible. La inflación interanual descendió hasta el 33,2% en mayo, mientras que el régimen de flotación administrada del Banco Central contribuyó a reducir la incertidumbre cambiaria. Ese escenario permite planificar inversiones con mayor horizonte y otorga más previsibilidad a los contratos de alquiler y a las operaciones de compraventa.
Recuperación económica
Las buenas señales empiezan a repetirse en los indicadores económicos: el Producto Bruto Interno creció 2,3% interanual durante el primer trimestre de 2026, impulsado por un incremento del consumo privado y un fuerte avance de las exportaciones. Al mismo tiempo, la inversión fija todavía permanece en terreno negativo, una señal de que muchas compañías continúan evaluando con cautela cada desembolso antes de avanzar con nuevos proyectos.
Ese comportamiento se traslada de manera directa al mercado inmobiliario industrial que, en lugar de ampliar capacidad de manera acelerada, prioriza instalaciones que mejoren la eficiencia operativa de las compañías, reduzcan costos logísticos y acompañen nuevas estrategias de distribución. En otras palabras, hoy importa tanto la ubicación como la calidad del producto.
El comportamiento por zona
La Zona Oeste fue la gran excepción durante el trimestre. Allí se registró una absorción positiva de 25.700 metros cuadrados y no se detectó superficie vacante dentro de los centros logísticos premium relevados por Newmark. Además, concentra alrededor de 100.000 metros cuadrados de los 180.900 que actualmente se encuentran en construcción, lo que confirma el interés de los desarrolladores por ese corredor.
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La Zona Norte continúa siendo el principal mercado del país por volumen de inventario, aunque exhibe un comportamiento más heterogéneo. Mientras el Triángulo San Eduardo mantiene la renta más elevada, con un promedio de USD 8,2 por metro cuadrado mensual, los corredores de Escobar-Campana-Zárate y Pilar-Fátima registran mayores niveles de vacancia, superiores al 12%, reflejando una oferta más amplia y un proceso de absorción más pausado.
En la Zona Sur, en cambio, la disponibilidad permanece relativamente baja, con una vacancia de apenas 4,5%, aunque durante el trimestre se produjo una importante liberación de espacios. Esa rotación muestra un mercado activo, donde las empresas siguen tomando decisiones sobre sus operaciones logísticas, aunque con criterios mucho más específicos que en años anteriores.
En términos generales, la vacancia total del mercado alcanza el 6,6%, un nivel considerado saludable para este tipo de activos, mientras que la renta promedio pedida se ubica en USD 7,5 por metro cuadrado al mes. Lejos de mostrar un exceso de disponibilidad, el sector conserva un equilibrio entre oferta y demanda que sostiene los valores de alquiler.
El informe también evidencia una creciente diferenciación entre los parques industriales. Los desarrollos ya no compiten únicamente por ubicación o precio, sino también por infraestructura, conectividad y servicios. Proyectos como Norlog, Parque Industrial Pilar, Plaza Industrial Escobar, Parque Industrial Canning, PITEC o el Parque Industrial Burzaco reflejan una oferta cada vez más segmentada, orientada a distintos perfiles de empresas y operadores logísticos.
La conclusión que deja el mercado es clara. La estabilidad macroeconómica comienza a devolver previsibilidad, pero eso no se traduce automáticamente en una expansión generalizada. Las compañías siguen invirtiendo, aunque con una lógica distinta: priorizan activos modernos, bien conectados y capaces de mejorar la eficiencia de sus operaciones. En el inmobiliario industrial argentino, la ubicación continúa siendo determinante, pero la calidad del producto pasó a ocupar un lugar igual de importante en la decisión final.
