El mercado inmobiliario corporativo que empieza a ordenarse a partir de una mayor previsibilidad macroeconómica y de decisiones empresariales más ligadas a la eficiencia operativa. En ese marco, la lógica logística gana peso como criterio transversal: localización, conectividad, calidad constructiva y capacidad de adaptación a flujos de personas y mercaderías pasan a ser variables centrales en los segmentos de oficinas, industrial y retail del Área Metropolitana de Buenos Aires.
De acuerdo al informe Análisis y Perspectivas 2026 elaborado por Newmark Argentina, las empresas están en un período de ajuste en sus estrategias inmobiliarias en función de costos totales de ocupación, tiempos de traslado y desempeño operativo, más que por superficie disponible. “Luego de un período de ajustes, 2025 dejó señales claras de recomposición en los principales segmentos. De cara a 2026, la escasez de nueva oferta premium y una demanda más selectiva profundizan la diferenciación entre activos”, explicó Domingo Speranza, director de Newmark Argentina.
El sector logístico se consolida
El mercado industrial y logístico de Buenos Aires cerró 2025 con un nivel de actividad elevado y fundamentos sólidos, en un contexto de expansión moderada de la oferta. El pipeline de obras en ejecución alcanzó unos 274.300 metros cuadrados, aunque el ingreso efectivo de nueva superficie fue gradual y se concentró en corredores estratégicos, particularmente en la Zona Norte. Esta dinámica mantuvo un equilibrio ajustado entre oferta y demanda y limitó la disponibilidad inmediata de producto premium, especialmente en ubicaciones con buena conectividad logística.
La demanda mostró uno de los desempeños más robustos de los últimos años, con una absorción neta anual de 134.700 metros cuadrados. Como consecuencia, la tasa de vacancia se redujo hasta el 2,3% al cierre de 2025, configurando un escenario de ocupación elevada y competencia sostenida por espacios modernos. La compresión de la vacancia reflejó no solo la fortaleza de la demanda, sino también la escasez relativa de inmuebles con especificaciones técnicas acordes a los estándares actuales del sector.
El impulso principal provino de actividades vinculadas a la logística, la distribución y el comercio electrónico, en un contexto en el que las empresas buscan optimizar costos y tiempos dentro de sus cadenas de suministro. En ese proceso, se consolidó la preferencia por centros logísticos con infraestructura moderna, cercanía a nodos de transporte y capacidad de adaptación operativa, factores que refuerzan la segmentación del mercado y la diferenciación entre corredores.
En términos de precios, las rentas se mantuvieron firmes, con un valor promedio cercano a los 7,5 dólares por metro cuadrado mensual y ajustes selectivos en ubicaciones prime. Corredores como Triángulo San Eduardo y Escobar continuaron posicionándose entre los submercados de mayor valor, en línea con la limitada oferta competitiva. De cara a 2026, el mercado se encamina a una etapa de consolidación, con vacancia baja, demanda estructural sostenida y una oferta futura controlada, lo que seguirá respaldando valores estables y una absorción concentrada en activos de alta calidad.
Te podría interesar: Eficiencia logística: Tecpetrol optimiza la última milla en yacimientos no convencionales
En retail, la baja vacancia del 4,4% convive con una rotación elevada del 11%, lo que evidencia un proceso de ajuste del mix comercial. Desde el punto de vista logístico, la omnicanalidad redefine el rol de los locales físicos, que funcionan cada vez más como puntos de experiencia, retiro o última milla. La ubicación en corredores prime y la flexibilidad de formatos se vuelven claves para integrar ventas presenciales con operaciones digitales sin afectar la eficiencia operativa.
En conclusion, el informe plantea un mercado más ordenado, donde la competitividad inmobiliaria se apoya en activos capaces de acompañar estrategias de largo plazo. La calidad constructiva, la modernización tecnológica y la inserción en corredores bien conectados aparecen como factores decisivos, en un contexto en el que el volumen deja de ser el principal diferencial y cede lugar a la eficiencia y a la coherencia logística de cada decisión de ocupación o inversión.
