El desarrollo del comercio electrónico a partir del último lustro puso en tensión la capacidad logística en los principales centros industriales, especialmente en las instalaciones próximas a las ciudades más pobladas. La demanda de metros cuadrados en los partidos de Campana, Zárate, Pilar y Luján mantuvo un incremento acelerado desde la pandemia y la vacancia de los espacios premium se mantuvo en un marginal 4,6% (en promedio).
Este escenario se caracterizó por el aumento en el valor del alquiler y dificultades a la hora de encontrar inmuebles disponibles en zonas estratégicas. Sin embargo, el último informe del mercado industrial elaborado por Newmark señala que la tendencia empezó a cambiar a partir de la finalización de varios desarrollos que permitieron un alza en los m² en el mercado.
En los últimos tres meses del año pasado, el inventario total rentable ascendió a 1.883.455 m², lo que representa un alza de 100.000 m² respecto al trimestre anterior. “Este crecimiento ha generado un aumento de la vacancia al 9,3 %, no por liberación de metros, sino por la incorporación de nuevos espacios que aún esperan ser ocupados. Este fenómeno refleja una transición en el sector, donde la capacidad de absorción futura determinará si este incremento es sostenible”, detalla el documento de la firma dedicada al asesoramiento en bienes raíces.
Los datos relevados por Newmark arrojan que la absorción neta durante entre septiembre y diciembre se ubicó en torno a los de 34.000 m² con un precio que subió a 7,9 dólares BNA/m²/mes. En esa línea, la superficie en construcción cerró en 97.500 m², lo que sugiere un ajuste en el ritmo de nuevos desarrollos y que puede ser considerado un punto de inflexión en el sector.
Demanda y oferta, ¿en equilibrio?
En lo que refiere a la oferta de espacios industriales, se alcanzó el esperado repunte a partir de los nuevos 100.000 m² disponibles. Si bien los analistas aseguran que las empresas no se demorarán en ponerlos a buen uso, hoy la tasa de vacancia casi que se duplicó con las instalaciones ubicads en Pilar-Fátima y el Corredor Buen Ayre liderando en precios pedidos.
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Este crecimiento se vio impulsado por varios proyectos de construcción, siendo quizás el más destacado el que tuvo lugar en el Parque Industrial Reconquista, que se amplió con dos nuevas naves de primer nivel inauguradas a mediados de septiembre. El proyecto engrosó la disponibilidad en 25.000 m² y ya está en marcha otra nave de categoría AAA que permitirá una nueva expansión, en este caso de 18.000 m².
El espacio está estratégicamente ubicado a metros del cruce del Camino del Buen Ayre y la Autopista del Oeste. Por lo tanto, se encuentra a 5 km de la Ruta 23, a 21 km de la Panamericana, a 9 km de la Ruta 4, a 29 km de la Ruta 6 y a 18 km de la Avenida General Paz, es decir, Ciudad de Buenos Aires.
En cuanto a la demanda, el informe de Newmark explicita que se registró una absorción neta de 34.000 m², marcando un incremento significativo respecto al trimestre anterior. “Este resultado acompaña la entrega de 100.000 m² de nuevos espacios industriales, consolidando la tendencia de absorción acelerada en un contexto de creciente oferta. A pesar del aumento en la vacancia, se proyecta que estos espacios serán rápidamente ocupados, mostrando una fuerte capacidad de respuesta frente a la disponibilidad de metros cuadrados con altas especificaciones”, explica el documento.
Parques industriales
El informe se completa con el desglose de los parques industriales más solicitados. En la Zona Norte, destacan el Parque Industrial Burzaco y el Parque Industrial Canning, que combinan precios competitivos con una amplia disponibilidad de espacios, lo que permite a las empresas seleccionar ubicaciones estratégicas para sus operaciones. Por su parte, el Parque Industrial Pilar emerge como una «alternativa especialmente atractiva, diseñada para satisfacer las necesidades de las empresas interesadas en expandir su alcance en el mercado».
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En la Zona Oeste, el Parque Industrial Tecnológico Florencio Varela (PITEC) y el Parque Industrial San Vicente sobresalen por mantener precios estables, creando un entorno favorable para el crecimiento empresarial. En esta región, el Parque Industrial Camino del Buen Ayre y el ya mencionado Parque Industrial Reconquista, también se distinguen por sus instalaciones de alta calidad, ideales para optimizar las operaciones corporativas.
La Zona Sur no se queda atrás, con los parques Cañuelas y Campana que ofrecen opciones accesibles y adaptables a diversas necesidades empresariales. Asimismo, el Polo Industrial Ezeiza y el Polo Industrial General Rodríguez refuerzan la solidez del entorno industrial con servicios y características que potencian el desarrollo económico.
Finalmente, en la Zona Este, el Plaza Industrial Escobar se consolida como una opción atractiva gracias a sus precios competitivos, mientras que Norlog destaca por su infraestructura moderna y de alta calidad, especialmente diseñada para responder a las demandas del sector logístico actual.
Lucas Facundo Martínez
