El mercado de centros logísticos muestra una pausa después de varios trimestres de expansión sostenida. Según el último informe de CBRE, la actividad comenzó a desacelerarse en el tercer trimestre del año y la absorción neta —uno de los principales indicadores del sector— volvió a valores negativos. La superficie disponible alcanzó los 172.600 metros cuadrados, lo que representa un aumento del 4,7% frente al período anterior y eleva la tasa de vacancia al 6,2%.
Pese al freno en la demanda, el sector no atraviesa una crisis, sino una etapa de reacomodamiento. “Lejos de representar un retroceso, el mercado atraviesa una instancia de recálculo de estrategias, donde la optimización de espacios cobra protagonismo frente a la incertidumbre económica y política que marca el pulso de un año electoral”, explicó Karina Longo, Research Manager de CBRE.
Los valores de alquiler mantuvieron una tendencia ascendente, con un incremento promedio del 3% respecto del trimestre previo. La superficie en construcción, en tanto, se mantiene estable en torno a los 195.540 metros cuadrados proyectados para los próximos dos años, lo que refleja una postura prudente de los desarrolladores ante el escenario actual.
Durante el tercer trimestre no se incorporaron nuevos proyectos, por lo que la producción acumulada del año se mantiene en 72.700 metros cuadrados. Sin embargo, hacia fin de año se espera la entrega de 106.000 metros cuadrados en Camino del Buen Ayre y Zona Sur, espacios que ya están comprometidos en alquiler y que podrían revertir los indicadores de absorción neta a valores positivos.
Análisis del comportamiento de la oferta
La distribución de la oferta muestra una modificación relevante. Por primera vez en varios años, el Triángulo San Eduardo concentra el 67% de la superficie vacante, lo que marca un cambio en la dinámica histórica del mercado. En contraste, el Corredor RN 9 exhibe una sólida performance con una reducción de la tasa de vacancia al 5,2%, mientras que las zonas Sur y Oeste mantienen una ocupación plena en los centros logísticos Premium.
La demanda también evidencia señales de enfriamiento. La absorción neta volvió a terreno negativo al reducirse la superficie alquilada a 12.000 metros cuadrados, cifra que se ubica por debajo de los niveles observados en períodos previos. Este comportamiento refleja la cautela de los operadores logísticos y de las empresas, que buscan maximizar el uso de sus instalaciones existentes antes de ampliar su capacidad.
Aun así, algunos submercados logran sostener su atractivo. El Corredor RN 9 se consolida como uno de los más dinámicos gracias a su oferta de espacios modernos y de mayor calidad. De hecho, esta zona desplazó por primera vez al Triángulo San Eduardo en el ranking de precios, lo que refuerza su posicionamiento dentro del mercado logístico del Gran Buenos Aires.
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En términos de valores de renta, la zona Norte continúa siendo la más cara, con precios por encima de los 8 dólares por metro cuadrado al mes. Sin embargo, la brecha entre los corredores comienza a reducirse, impulsada por la búsqueda de ubicaciones estratégicas con mejor conectividad y costos más equilibrados.
“El crecimiento del stock logístico sigue condicionado por la predominancia de proyectos bajo la modalidad built to suit, lo que limita la incorporación de superficie especulativa y restringe la capacidad de expansión de la demanda”, señaló Santiago Diz, Sales Brokerage Manager Industrial de CBRE. Este modelo, orientado a desarrollos a medida para grandes empresas, ofrece estabilidad pero reduce la flexibilidad del mercado frente a los cambios coyunturales.
Para lo que resta de 2025, la entrega de nuevos metros cuadrados en Camino del Buen Ayre y Zona Sur podría aliviar la actual vacancia y sostener la oferta de espacios modernos. No obstante, la proyección de construcción hacia 2026 se redujo a 145.540 metros cuadrados. El encarecimiento de costos y la limitada disponibilidad de financiamiento llevan a los desarrolladores a adoptar una postura cautelosa, lo que podría generar una menor oferta inmediata en el corto plazo si la demanda vuelve a repuntar.
