El dinamismo comercial en Uruguay se refleja en una tasa de ocupación de las instalaciones logísticas que roza el lleno total en los principales polos de distribución, un fenómeno impulsado por la creciente demanda de cadenas de suministro más ágiles y conectadas. En los siete centros logísticos que operan entre Montevideo y Canelones, la disponibilidad de espacio oscila entre 4,2 y 95 hectáreas, con proyectos emblemáticos como LOG 21 y la Unidad Agroalimentaria Metropolitana (UAM) marcando el ritmo de la expansión. Los datos se desprenden del Reporte Industrial & Logístico Uruguay 2024, elaborado por Colliers.
Desde la inauguración de ZONA ESTE en 2005 hasta la próxima apertura de Zonamerica en 2025, la superficie destinada a usos logísticos ha experimentado altibajos, pero con una clara tendencia al alza en los últimos años. Mientras algunos ejercicios no registraron nuevas incorporaciones, la mayoría de las ampliaciones se concentraron en corredores estratégicos: Ruta 101 y Empalme Olmos concentran más de la mitad del inventario, posicionándose como la franja de mayor crecimiento.
El caso de LOG 21, con apenas 4.685 m² iniciales, demuestra cómo la escasez de espacios puede acelerar proyectos. En su segunda etapa alcanzó 5.900 m² adicionales, previstos para el primer trimestre de 2025, ya están en marcha tras alcanzar el 100 % de ocupación. Este ritmo contrasta con modelos más conservadores, donde los desarrolladores ajustan la oferta al pulso de la demanda para minimizar riesgos financieros.
Agatone Parque Logístico e Industrial, en el corredor de Ruta 101, trasladó esa estrategia a la práctica al sumar 3.000 m² de naves cubiertas luego de colgar el cartel de “completo” en sus 10.000 m² iniciales. La proyección de expansión hasta 6.000 m² adicionales —con solo 1.320 m² aún disponibles— ilustra la urgencia de las empresas por asegurarse ubicaciones con conectividad vial y servicios integrados.
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El promedio de alquiler de naves logísticas se sitúa en USD 7,4/m² al mes, pero puede escalar hasta USD 10/m² en inmuebles de última generación, con alturas libres superiores, sistemas contra incendio de última tecnología y docks levelers optimizados. A esos valores se suman expensas de entre USD 1 y 1,25/m² que cubren vigilancia y mantenimiento, un costo asumido por firmas que buscan estabilidad operativa.
Corredores estratégicos y perfil de la oferta
La proximidad a puertos y aeropuertos sigue siendo el factor determinante: terrenos fuera de los parques industriales registran precios de venta hasta un 150 % más bajos, pero carecen de la infraestructura y la seguridad jurídica que ofrecen los agrupamientos formales. Esa brecha justifica la preferencia de inversores por emplazamientos con redes de transporte robustas y beneficios fiscales asociados.
Polo Oeste, nacido en 2009 con 10.000 m², amplió su oferta hasta 120.000 m² techados, reservando ya 10.000 m² de una nueva tanda de 30.000 m². Su evolución ejemplifica cómo un proyecto bien ubicado, con acceso expedito a rutas principales, puede convertirse en un imán para operadores logísticos de diverso tamaño, desde pymes hasta multinacionales.
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La UAM, con 95 Ha, y el Parque Industrial Ruta 5, con 100 Ha, lideran el ranking de superficie, pero adoptan enfoques diferentes: la UAM privilegia desarrollos a medida para la agroindustria, mientras que Ruta 5 diversifica entre lotes y depósitos en alquiler, captando una amplia tipología de usuarios. Ambas estrategias confirman que la flexibilidad de oferta es clave para atraer inversiones continuas.
Con solo 14 agrupamientos en Montevideo y Canelones, el Uruguay logístico encara un desafío: aumentar su inventario en respuesta a la urgencia de nuevos espacios. La próxima llegada de Zonamerica sumará 25 Ha, un 4 % de incremento, con un 37 % de su superficie ya reservada por un campus audiovisual de 30.000 m² liderado por Musitelli / Reducto Films, que diversifica el perfil de usuarios hacia industrias creativas.
Frente a un mercado que demanda eficiencia y cercanía a nodos de transporte, la consolidación de corredores logísticos en Uruguay se perfila como un motor de competitividad. La combinación de infraestructura de calidad, incentivos estatales y estrategias de expansión mesuradas augura un crecimiento sostenido del sector, apuntalado por la sinergia entre desarrolladores, operadores y autoridades en pos de un ecosistema logístico cada vez más robusto.
Lucas Facundo Martínez
