La disponibilidad de espacios logísticos es un desafío constante, especialmente incrementado por el comercio electrónico y las operaciones de última milla. Para tener información confiable y en tiempo real, lo mejor es consultar a los especialistas del rubro.
Desde hace algunos años, los inmuebles logísticos pasaron a tener más protagonismo, dinamismo y demanda que otros inmuebles comerciales en todos los países de Sudamérica. Es por eso que en Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, vienen siguiendo muy de cerca los movimientos y también las oportunidades que se presentan, tanto para inversores, como para empresas ocupantes en las principales ciudades como Buenos Aires, Santiago de Chile, Lima, y Bogotá.
El objetivo es aportar una nueva mirada más homogénea y adecuada a los distintos factores que impactan a la hora de tomar una decisión para desarrollar un parque logístico o iniciar una actividad en una nueva locación. Entonces, desde el equipo de investigación de mercado surgió una innovadora forma de analizar el sector al que denominaron “Sistema de radios”. Se implementó primero en Argentina, en el año 2020 y luego fue extendiéndose a los distintos países de la región.
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Sistema de radios para analizar el mapa inmobiliario
El sistema de radios es una metodología de análisis que permite comprender mejor el comportamiento del mercado inmobiliario logístico, que vino creciendo sostenidamente de la mano del e-commerce. Tradicionalmente, el mercado se analizaba por submercados, pero con esta nueva mirada entra en juego la ubicación y la distancia con respecto al centro de las ciudades, por lo que es un sistema muy útil para los responsables de buscar nuevas ubicaciones para sus operaciones logísticas, para los desarrolladores y para aquellos que quieran hacer negocios relacionados al sector y necesitan entender mejor este mercado.
Dentro de cada radio se puede ver la población, densidad, metros cuadrados de depósitos y de logística. También hay datos de movilidad, puertos, aeropuertos, vías principales, grandes depósitos y un apartado sobre los indicadores clave de e-commerce y el crecimiento de la población a través de los años. Sin embargo, Lucas Desalvo, bróker del área industrial y retail de Cushman & Wakefield Argentina recomienda que, para sacar mayor beneficio, es ideal poder contar con el asesoramiento de un especialista en el tema, que pueda explicar y ampliar la información con su conocimiento y experiencia del mercado.
“El Sistema de radios es un excelente complemento de investigación y análisis para explorar oportunidades y para tomar decisiones cada vez más acertadas. Este sistema también se encuentra implementado en otra herramienta tecnológica con la que contamos en Cushman & Wakefield, que se llama MarketBI, que es para uso interno, y es la primera plataforma BI para el análisis de inmuebles corporativos en la región. El resultado de la implementación de estos sistemas es que aportaron al análisis datos históricos, proyectos de construcción y hasta evaluación de zonas puntuales acotadas por isócronas” agregó Desalvo.
Algunos datos destacados al cierre del tercer trimestre del año
Una constante que se observa en todos los países es que el radio más cercano a las ciudades (de 0 a 15 km) es el más demandado y el que menor vacancia tiene.
Carolina Wundes, coordinadora de investigación de mercado de Cushman & Wakefield Argentina destacó: “En las diferentes ciudades de la región próximamente entrarán nuevos metros en centros logísticos que llevarán al mercado a un nivel de vacancia más saludable y esto provocará, eventualmente, un descenso en los precios de alquiler. Sin embargo, la mayor parte de metros que ingresarán serán en el segundo y tercer radio, ya que dentro de las ciudades y el primer radio que las rodea, la escasez de tierra, los altos precios pedidos y también las reglamentaciones de los códigos urbanos dificultan su construcción y funcionamiento”.
Como conclusión, tener acceso a información analizada que responde a la naturaleza del mercado particular permitirá tomar mejores decisiones a la hora de elegir la ubicación para potenciar la logística.
Les compartimos los accesos a los distintos Sistemas de Radios de la Latinoamérica:
- Sistema de radios de Argentina
- Sistema de radios de Colombia
- Sistema de radios de Perú
- Sistema de radios de Chile
Marcela Vincenti
