Consultado por Énfasis Logística, Luis Oyuela -Presidente de Bautec-, nos brindó sus consideraciones sobre la actualidad del mercado de la construcción industrial, sus expectativas y las últimas tendencias en innovaciones y zonas geográficas.
Énfasis Logística: ¿Cómo definiría el presente de la construcción de Centros de Almacenamiento Logístico?
Luis Oyuela: Desde nuestra actividad, espectacular. El 2012 ha sido uno de los mejores años de los últimos 10. Esto debido a que en general nuestro mercado funcionó bien. La construcción no debe tomarse como un solo rubro, sino que está claramente segmentada en tres grandes sectores: obra pública, que se encuentra muy complicada, parada y con falta de pago; viviendas, que está muy castigada por las últimas restricciones cambiarias; y finalmente las obras industriales (logísticas, supermercados y agroindustria) que es donde nosotros operamos, y donde hace dos años venimos con un crecimiento sostenido por encima de los valores inflacionarios. Fundamentalmente con obras para la industria metalmecánica, autopartista, automotriz, alimentación y rubro sanitario, un abanico de empresas y de rubros que en general no era habitual. Lo habitual era que el 80% de nuestras obras fueran para logística, y ahora tenemos un panorama mucho más distribuido, con un 40% de obras logísticas y el resto repartido en un 20% para cada rubro, lo que es muy bueno.
A la vez tenemos emprendimientos propios, como el desarrollo del Parque Industrial Los Libertadores en Campana, que estamos desarrollando en asociación con un grupo chileno. Se trata de un complejo industrial de 500 hectáreas con frente a ruta 9 y ruta 6. Por la infraestructura que va a tener, más su ubicación estratégica, creemos que va a ser el mejor parque industrial de Argentina.
É. L: ¿Cómo cree que será la evolución de la ubicación geográfica de los centros logísticos?
L. O: Por nuestra experiencia entendemos que el polo Zárate-Campana va a ser el polo industrial logístico de la Argentina en los próximos años. Por el Puerto, por la conectividad, por la calidad y cantidad de mano de obra que hay en la zona, por la disponibilidad de proveedores, por la calidad de los suelos y por la cercanía a Buenos Aires. Creo que esto se va a dar en el próximo año y medio, ya que actualmente han llegado hasta el kilómetro 52, 53 de la Ruta 9, y Campana está en el kilómetro 70, por lo que ya se están acercando.
En general la logística trata de buscar zona Norte, que es la zona por excelencia. Esta zona en valor por metro cuadrado se ha puesto muy cara, pero hay un buen desarrollo en toda la zona del Acceso Oeste, también en Estéban Echeverria – Camino de cintura, donde hay centros logísticos importantes. Siempre se buscan las conectividades, cercanía a puertos y a autopistas, y estas son las zonas más importantes.
É. L: ¿Qué características buscan actualmente los logísticos para sus centros de distribución?
L. O: Las características de los centros son prácticamente estándar, pero sí van requiriendo determinadas condiciones de acuerdo al tipo de cliente que van a incorporar a su centro logístico. El 80% de la composición de los edificios industriales son similares, por eso es que se pueden hacer de forma rápida, ágil y moderadamente económica en sus costos, porque son sistemas industrializados.
En general a nosotros nos entregan un proyecto, lo cotizamos y a la vez ofrecemos alternativas mejoradoras, tanto de calidad como de costos, y el cliente en general las acepta, porque están basadas en nuestra fuerte experiencia y les mejora la calidad del producto terminado y el costo, por eso nos escuchan mucho.
Lo que se encuentra en constante evolución son los pisos industriales. Este año hemos incorporado los sistemas de pisos con macro fibras sintéticas, y con esto hemos logrado reducir drásticamente los costos de los pisos sin juntas. El piso sin juntas era un piso muy específico para logística, pero que tenía un costo casi un 50% más caro que el piso convencional, y esto a la gente de logística no le convencía mucho. Con la incorporación de las macro fibras sintéticas hemos logrado bajar en forma importante el costo de estos pisos, lo que los hace mucho más accesibles para cualquier centro logístico.
É. L: ¿Sufren en alguna medida las trabas a las importaciones?
L. O: Nosotros prácticamente no importamos nada. Todo lo que importábamos de materia prima, incluso sin saber que se iban a implementar estas trabas, lo fuimos sustituyendo. Traíamos muchos productos químicos de Japón que ahora estamos desarrollando en Argentina, desde hace tres años aproximadamente, lo que nos permitió bajar mucho el costo. Traíamos también productos de Europa, que los hemos sustituido por productos nacionales, y estamos con la perspectiva de poder bajar fuertemente los costos en relación a los productos importados.
Lo que sí traemos del exterior son equipamientos y máquinas que no se fabrican en el país, pero para estas cosas no existen problemas de importación. Quizás sí algunas trabas burocráticas, pero no vivimos la situación de algunas empresas a las que sí se les complica su operación habitual.
É. L: ¿Cuáles son sus expectativas para 2013?
L. O: El análisis de 2012 para nosotros es muy bueno, aunque estamos preocupados por distintas situaciones de la economía, la inflación en primer lugar, porque que creo que desde el punto de vista del desarrollo del país es fundamental detenerla pero, sobre todo, porque el que más la sufre es el pobre. Las condiciones de la región hoy son casi excelentes, quizás con cierta desaceleración que se nota y es real, pero comparados con el resto del mundo somos privilegiados.
Por otro lado el enfriamiento de la economía a nosotros nos vino bien, porque en la construcción hacia fines de 2011 se registró un exceso de trabajo que produjo problemas de abastecimiento de hierro, hormigón, cemento, etc. y hoy eso no está pasando, lo que también está enfriando un poco las expectativas de aumento de precios. Las empresas saben que la obra pública se ha parado, que la propiedad horizontal se enfrió mucho, y si quieren vender tienen que estar competitivos con los precios. Entendemos que el 2013 va a tender a ser mejor que 2012, que la situación va a empezar a mejorar, por supuesto que tienen que haber acciones del gobierno que ayuden, porque el tema de las importaciones, el dólar y la inflación no ayudan.
Índice Colliers de Centros Logísticos Premium
La compañía internacional de servicios inmobiliarios presentó su informe anual sobre los Centros Logísticos Premium, basado en el relevamiento de 36 centros ubicados en Zona Norte, Oeste y Sur de GBA. Zárate, Campana, Luján, Gral. Rodriguez y Pilar, sin incluir al Mercado Central y Centros de distribución.
– Oferta: El incremento del inventario de Centros Logísticos Premium (CLP) fue del 10% entre el año pasado y julio de 2012, pasando de 938.865 m² a 1.032.595 m². La vacancia se incrementó en 1,04 p.p. entre el segundo semestre del año anterior y el primer semestre del año en curso, ubicándose en 3,5% (36.170 m²).
– Demanda: La absorción neta registrada en el primer semestre de 2012 alcanzó los 80,860 m², un muy buen desempeño si se compara con los 24.220 m² absorbidos por el mercado en el segundo semestre del año pasado. En cuanto a la composición de la demanda, los Operadores Logísticos ocupan el 45% de la superficie de CLP. Luego le siguen Supermercados (15%), Consumo Masivo (14%) y Automotriz (11%) entre otros rubros.
– Precios: El costo de construcción de una Nave Logística Premium se ubica en 490 USD/ m². Este valor representa un incremento de 8,9% en relación al año 2011. En cuanto a los precios promedio de alquiler, los valores para Centros Logísticos Premium se incrementaron un 6,7% en el primer semestre del año en comparación con el último semestre del año anterior, pasando de 7 USD/ m² a 7,47 USD/ m² (es decir, 33,61 $/ m²).
Marcela Vincenti
