De acuerdo con el informe sobre la situación del mercado inmobiliario industrial presentado por Newmark Grubb BACRE, que releva la situación del sector durante el último trimestre de 2014, la coyuntura económica marcada por la incertidumbre cambiaria y los altos índices de inflación, que impactó fuertemente en la actividad industrial y la actividad económica en general, no afectó de la misma forma al mercado de inmuebles industriales y centros logísticos, que mantuvo estable su nivel de actividad.
Según reza el citado estudio, las causas de esta estabilidad del mercado de depósitos y centros logísticos en medio de este contexto complejo, se relaciona con el hecho de que muchas empresas imposibilitadas de enviar dinero a sus casas matrices con importantes excedentes en pesos, optan por invertir en la compra de nuevos depósitos. Por otro lado, debido a los aumentos de costos causados por los altos índices de inflación, muchas compañías buscan resguardo incrementando sus stocks y alargando los períodos de rotación, lo que genera la necesidad de contar con mayor capacidad de almacenamiento, tendencia que lógicamente también impulsa la actividad del sector inmobiliario.
RELEVAMIENTO DEL SECTOR
En cuanto a los datos que representan la situación y disponibilidad de centros logísticos en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, la información relevada muestra que:
– Los depósitos Clase A/Premium continúan con vacancias muy bajas y precios sostenidos, con la inclusión de algunas incorporaciones que jerarquizarán el mercado.
– La oferta disponible de m2 de depósitos clase B se incrementará, empujada por reestructuraciones y ajustes de muchas empresas.
– La absorción del nuevo stock que se estará incorporando en 2015 será más lenta pero al mismo tiempo, creemos sostenida.
– Los nuevos depósitos más eficientes desde varios puntos de vista con valores de renta aún competitivos, serán en el nuevo contexto futuro una opción para ciertas empresas y sectores de la industria que tienen rezagadas sus decisiones de mudanza y/o consolidación de operaciones. La plataforma logística Norlog, el centro logístico Boguer II, el sector industrial planificado de Gral. Rodríguez, el polo logístico de Ezeiza, son sólo algunos de los principales parques industriales y centros logísticos que ingresarán en el mercado durante.
PARECIDOS PERO NO IGUALES
Consultado por Énfasis Logística, Alejandro Winokur, Co-fundador & Director de Newmark Grubb BACRE, se refirió a las tendencias que marcan el ritmo del mercado inmobiliario industrial en cuanto a las características de las nuevas construcciones: «Los centros logísticos que ofrecen, como elementos básicos, instalaciones que pueden ser certificadas bajo normas internacionales permiten que cualquier compañía global pueda ingresar sin problemas. Estas compañías están poniendo mucho énfasis en la sustentabilidad, en edificios verdes con bajo impacto ambiental, energías renovables, tratamiento de líquidos utilizados, recolección del agua de lluvia para riego y uso en los baños, entre otros aspectos. Si bien en el ámbito local esta cultura no está aún arraigada, este tipo de empresas tienen en cuenta estos conceptos en el diseño mismo los depósitos. Del mismo modo, elementos como la ventilación, iluminación y todos aquellos que puedan impactar en el bienestar de las personas que trabajarán en dichos espacios, son también factores tenidos en cuenta por las compañías».
Sobre la incidencia que este tipo de construcciones presenta en los costos operativos y las ventajas que ofrecen para su comercialización no caben dudas: «Hoy construir un edificio sustentable, que cumpla con las certificaciones internacionales vigentes, está comprobado que representa una baja del 14% en el costo operativo. Al mismo tiempo se aumenta un 11% el valor del edificio, así como también crece un 8% el interés de ocupación de los clientes. De acá a 2020 el parque de edificios que cumplen con estas características, que se denominan Leed (Leadership in Energy & Environmental Design), va a crecer en un 50 o 60% siguiendo la tendencia mundial», precisó el especialista.
AÑO ELECTORAL Y TENDENCIAS
Es habitual en Argentina que la víspera de los comicios electorales genere situaciones particulares, sobre todo en lo que se refiere a las decisiones de inversión, al respecto Alejandro Winokur señaló: «El año pasado se demoraron algunos proyectos, no se frenaron, pero sí redujeron su ritmo y prolongaron sus plazos de concreción. Lo que percibimos en estos primeros meses del año es que hay mucho más movimiento y consultas, no solo inquilinos que quieren ocupar lugares sino también inversores que retoman sus proyectos. El 40% de quienes ocupan hoy los grandes depósitos son operadores logísticos, un 15% son autopartistas, un 10% consumo masivo, y el 35% restante está compuesto por laboratorios y textiles entre otros. Ante las incertidumbres del mercado local las empresas optan por incrementar sus stocks para lo que necesitan disponibilidad de espacios logísticos adecuados. Por eso se registró en 2014 un aumento muy importante de ocupación de centros de distribución y grandes depósitos».
EL IMPACTO DEL ECOMMERCE
El crecimiento vertiginoso del comercio electrónico genera cambios que inciden fuertemente en la dinámica del retail y marcan una tendencia creciente también en el sector inmobiliario, tal como lo expresó el Director de Newmark Grubb BACRE: «Muchos minoristas están disminuyendo bocas de venta a la calle y acrecentando sus centros de distribución, motivados por el crecimiento del comercio electrónico. Esto se debe a que muchas de las compras que se realizan por Internet se distribuyen directamente de los centros de distribución de las compañías, sin pasar por los locales minoristas.
(*) Redacción Énfasis Logística Sudamérica. En base a información provista por Newmark Grubb BACRE
Marcela Vincenti
