La reactivación del mercado industrial corporativo en Argentina durante el segundo trimestre de 2025 implica otro impulso para real estate logístico, con señales claras de consolidación en corredores clave y un contexto macroeconómico que favorece la planificación de largo plazo. De acuerdo al estudio más reciente de Newmark, la absorción neta alcanzó los 90.800 m², una cifra que revierte los saldos negativos de trimestres previos y representa el nivel de ocupación más alto desde mediados de 2021. Este desempeño se da en un entorno de mayor previsibilidad, con una inflación interanual del 43,5% —la más baja en cuatro años— y un tipo de cambio estabilizado bajo el nuevo régimen de flotación.
Por otro lado, el descenso de la vacancia al 3,2%, desde un 4,9% en el trimestre anterior evidencia un uso más eficiente del stock disponible. Esta caída fue impulsada por dos operaciones de gran volumen: una de 55.000 m² en el parque industrial de Pilar, vinculada al sector logístico, y otra de 33.000 m² en Escobar-Campana-Zárate, para una empresa de consumo masivo.
Ambas transacciones se realizaron en espacios clase AAA bajo contratos de largo plazo, lo que sugiere una necesidad estratégica por infraestructura consolidada y adaptable a flujos operativos complejos. “Si la demanda se mantiene, la escasa nueva oferta podría agotarse rápidamente”, advierte el trabajo de la asesora de bienes raíces.
Por otro lado, zonas como el oeste y el sur muestran dinámicas distintas. El oeste registra vacancia nula y una superficie en construcción de 100.000 m², lo que podría convertirlo en un nuevo polo de atracción en los próximos trimestres, especialmente si los precios se mantienen competitivos. En tanto, el sur conserva una vacancia baja (0,9 %) pero sin nuevos desarrollos en marcha, lo que puede limitar su capacidad de respuesta frente a un eventual repunte de la demanda. En ambos casos, el comportamiento fragmentado del mercado genera oportunidades específicas según la estrategia logística de cada empresa.
Renta y oferta futura
El valor promedio de renta solicitado se estabilizó en 7,2 USD por m²/mes, luego de una fase de ajustes descendentes. Esta moderación de precios coincide con un momento de mayor selectividad por parte de los ocupantes, que priorizan ubicaciones premium y espacios adaptados a requerimientos técnicos más exigentes. El submercado Triángulo San Eduardo, por ejemplo, lidera en precios con 7,7 USD/m², mientras que zonas como el sur aún se mantienen por debajo del promedio, en torno a los 5,7 USD/m². Esta dispersión de valores refleja un mercado fragmentado, donde la competencia no se define sólo por el costo, sino por la capacidad de articular soluciones logísticas integrales.
En términos de oferta futura, la superficie en construcción cayó a 179.300 m², lo que representa apenas el 5% del inventario total. Según el informe, buena parte de esos metros ya se encuentran prealquilados, lo cual anticipa un escenario de escasa disponibilidad en el corto plazo y podría presionar nuevamente los precios a medida que se reactive el dinamismo económico. Desde la óptica logística, esto plantea desafíos operativos para compañías que requieren escalabilidad inmediata o procesos de relocalización, especialmente aquellas que dependen de cadenas de suministro just-in-time.
“La mayor estabilidad cambiaria ha reducido la volatilidad de precios en dólares en las transacciones inmobiliarias”, señala el documento, y esto permite una planificación más precisa de inversiones en activos físicos. Con un PIB en crecimiento del 5 % interanual y un superávit comercial acumulado de USD 1.860 millones en el primer semestre, las condiciones macro contribuyen a sostener el interés por desarrollos logísticos en locaciones estratégicas.
En este contexto, el ciclo del mercado industrial parece haber ingresado en una etapa de madurez operativa, caracterizada por baja vacancia, precios estables y demanda sostenida por espacios clase A. La clave para los próximos trimestres estará en cómo responden los desarrolladores a la necesidad de infraestructura logística de alto estándar, sin generar sobreoferta. El balance entre ocupación efectiva y nuevas entregas será determinante para mantener el atractivo del sector frente a otras opciones de inversión corporativa.
