Desde el Consejo Inmobiliario Argentino Logístico Industrial aseguran que el gran desafío que presenta el 2023 es que los distintos sectores accedan ágilmente a los mejores inmuebles para sus operaciones logísticas o productivas, en estratégicas y con integrales, misión cada día más desafiante en un segmento donde hay pocos de esos metros cuadrados disponibles.
Si bien el motor de búsqueda más relevante del 2022 fue el abastecimiento de la última milla , motivado por el e-Commerce, hubo rubros que también motorizaron la carrera como, por ejemplo, las industrias farmacéuticas, química, metalúrgica, alimenticia, tecnológica y de logística con cargas orientadas al consumo masivo, así como autopartistas, entre algunos otros que también se demandarán locaciones en este año.
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Más allá de las dimensiones que se requieren, la carrera por encontrar esos espacios exige agilidad, experiencia y redes en el real estate para alcanzar la meta. En el segmento más chico, la escasez de oferta de inmuebles industriales y logísticos entre 1.000 y 2.500 m2 se encuentra en niveles por debajo de un dígito, porcentajes históricos de registro.
Por su parte, en el sector de las grandes empresas, cada día se verifica la importancia de la planificación y se realiza cada vez más contratos “build to suit” para asegurar que el crecimiento fluya y no se frene por falta de espacios adecuados y eficientes para la operatoria.
En todo caso, el “fly to quality” en un contexto inestable e inflacionario, impulsa a los mismos dueños como a los inversores tradicionales, a volcar sus activos en inversiones seguras como son naves, depósitos y parques logísticos que, sin duda, presentan una mejor rentabilidad.
Este cuello de botella que se está viviendo podría ralentizar la dinámica de los negocios, por ello, desde el Consejo Inmobiliario Argentino Logístico Industrial (CIALI) remarcan que debe promoverse la inversión pero que este tipo de infraestructura requiere de mucha planificación municipal y provincial y de recursos a medio y largo plazo.
Agustín Weiss.
“Es clave el fomento de más desarrollos con articulación público-privada”, asegura Agustín Weiss, presidente de CIALI. Y agrega: “Se trata de grandes inversiones productivas que necesitan a los actores del sector que trabajan en una comisión de consulta, con el fin de debatir y pensar en forma conjunta sobre los pros y contras de los proyectos. Hablamos de infraestructura vial, conectividad, servicios y de ordenamiento de la tierra industrial y logística”.
El ABC del inmueble moderno
Hay que diferenciar si se trata de inmuebles logísticos o industriales porque las necesidades y los estándares son distintos. Las naves AAA se refieren a inmuebles logísticos de más de 10 mts. de altura de techos y otras características clave. En cambio, si se habla de industrias el inmueble tiene distinta categorización. Difieren las necesidades de infraestructura para poder operar, los temas ambientales, entre otros, todas cuestiones que los asesores inmobiliarios expertos en el segmento conocen al detalle.
Como ejemplo, uno de los servicios más demandados y que no puede faltar en un inmueble moderno o AAA según la normativa vigente en general, es contar con una red contra incendios por sprinklers, portones de ingreso y egreso al depósito o nave industrial, docks de carga y descarga con nivelador, piso llaneado, conectividad y playas de maniobras para camiones de gran porte, entre otros.
En cuanto al nivel de importancia de los servicios, la provisión de fuerza motriz es el más demandado, y lo siguen la conexión a la red cloacal y el gas industrial.
El rol del sector inmobiliario
El sector productivo exige comprensión y compromiso con el proceso integral de sus decisiones inmobiliarias, ya que éstas son una pieza, entre varias, de toda la dinámica operativa del negocio.
El empresariado industrial y logístico es muy exigente. Realiza grandes inversiones y de largo plazo, requiriendo muchas especificaciones técnicas y en general heterogéneas, dependiendo del tipo de producto que produce o distribuye y dónde está su cadena de valor. Por eso, el rol del profesional inmobiliario es clave. Estar especializado en el segmento le da un gran valor agregado al proceso de expansión productiva de las empresas.
El partner inmobiliario a elegir debe saber de temas impositivos nacionales, provinciales y municipales; de habilitaciones y categorización de las empresas; de las distintas matrices productivas y sus necesidades de crecimiento, cuestiones legislativas del sector y adelantarse a todas las cuestiones técnicas del proyecto de las empresas. En definitiva, tener la capacidad de analizar objetivamente potenciales zonas estratégicas, accesos, zonificación, entre otros.
En consecuencia, el segmento de profesionales del real estate especializados en la exigente demanda industrial y logística es clave para ganar tiempo, concretar las mejores opciones y poder planificar a mediano plazo.
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Nota completa publicada en Revista Énfasis edición marzo 2023.
